Olemassa olevan asuntolainan kilpailutus voi säästää sinulta useita satasia vuodessa
Suomesta löytyy varovaisestikin arvioiden tuhansia ihmisiä, jotka maksavat asuntolainastaan korkokuluja huomattavasti enemmän kuin olisi pakko.
Siksi käymme tässä artikkelissa läpi yleisimmät tilanteet, joissa vanhan asuntolainan kilpailuttaminen voi olla erityisen kannattavaa.
Laskuesimerkin avulla käsittelemme myös sitä, millaista euromääräistä säästöä nykyisen asuntolainan kilpailutus voi käytännössä tarkoittaa.
Artikkelin lopusta löydät listauksen Suomessa toimivista asuntolainapankeista sekä käytännön vinkkejä asuntolainan kilpailuttamiseen.
Milloin nykyisen asuntolainan kilpailutus kannattaa?
Katsotaan ensin läpi muutamia yleisimpiä tilanteita, joissa vanhan asuntolainan kilpailutus voi olla enemmän kuin paikallaan.
1. Kysyit aikoinaan tarjouksen vain yhdestä pankista
Usko tai älä, mutta jopa 20-30 prosenttia suomalaisista kysyy asuntolainaa hakiessaan tarjouksen vain yhdestä pankista.
Lukema perustuu Finanssiala ry:n eli entisen Finanssialan keskusliiton selvitykseen (sivu 29) suomalaisten luotonkäytöstä, säästämisestä ja maksutavoista. 1-2 vuoden välein toistettavaa tutkimusta on toteutettu vuodesta 1979 alkaen.
Kilpailevalta pankilta haettu lainatarjous voi hyvin kirittää asuntolainan marginaalia esimerkiksi 0,20 prosenttiyksikköä alaspäin.
Vain yhdestä pankista haettu asuntolainatarjous tarkoittaa usein sitä, että maksat tällä hetkellä asuntolainastasi turhan korkeaa marginaalia.
2. Hyväksyit pankin ensimmäisen tarjouksen asuntolainasta
Asuntolainan hakeminen ensimmäistä kertaa on monille jännittävä tilanne. Jos pankki näyttää asuntolainalle vihreää valoa, kynnys lähteä neuvottelemaan vielä paremmista lainaehdoista voi tuntua isolta.
Yleensä ensimmäisestä pankin tekemästä tarjouksesta löytyy kuitenkin kiristämisen varaa – varsinkin, jos itse lyöt pöytään kilpailijapankin tekemän tarjouksen rahtusen verran paremmilla ehdoilla.
Monet suomalaiset ovat saaneet pankiltaan edullisemman asuntolainan marginaalin vielä senkin jälkeen, kun virkailija on ensin todennut, että ”tämä on alin mahdollinen marginaali, jonka voimme teille tarjota”.
3. Taloudellinen tilanteesi on parantunut lainanottohetkestä
Yksi asuntolainan marginaaliin olennaisesti vaikuttava asia on maksukykysi. Mitä paremmat ja vakaammat tulot, sitä vähäriskisempi asiakas pankin silmissä olet ja sitä paremmilla ehdoilla todennäköisesti myös asuntolainasi saat.
Moni suomalainen hakee ensimmäistä kertaa asuntolainaa heti koulusta valmistumisen jälkeen tai ensimmäisten työvuosien aikana. 5-10 vuodessa palkkataso on voinut kohota huomattavasti, jolloin myös asuntolainan marginaalista voi löytyä tarkistamisen varaa alaspäin.
Myös yrittäjästä perinteiseksi palkkatyöläiseksi siirtyminen voi vaikuttaa siihen, miten pankki sinuun suhtautuu.
Pienyrittäjillä kuukausittaiset tulot ovat usein epäsäännöllisiä, joten vakituinen ja vakaan tulotason takaava palkkatyö voi tehdä sinusta pankin silmissä vähäriskisemmän asuntovelallisen.
4. Asuntosi arvo on noussut
Myös ostettava kohde vaikuttaa asuntolainan marginaaliin, koska asunto toimii asuntolainan vakuutena. Helsingissä sijaitsevasta hyväkuntoisesta taloyhtiöstä ostettu yksiö on pankille turvallisempi vakuus verrattuna haja-asutusalueen huonokuntoiseen omakotitaloon.
Jos asuntosi arvo on esimerkiksi 5-10 vuoden aikana noussut selvästi, voi nykyisen asuntolainan kilpailutus olla potentiaalinen keino laskea marginaalia.
5. Et ole koskaan kilpailuttanut asuntolainaasi
Esimerkiksi vuonna 2011 asuntolainojen keskimarginaalit liikkuivat noin 0,80 prosentissa, mutta reilussa kymmenessä vuodessa marginaalit ovat tulleet alaspäin.
Jos tällä hetkellä asut isossa muuttovoittoisessa kaupungissa, asuntosi on säädyllisessä kunnossa ja vanhan asuntolainasi marginaali on 0,70 prosenttia tai suurempi, saatat maksaa asuntolainastasi enemmän korkokuluja kuin olisi tarvis.
Varsinkin Helsingissä ja sen lähiympäristössä, Tampereella ja Turussa hyvätuloinen asiakas voi aivan hyvin saada asuntolainansa esimerkiksi 0,30-0,45 prosentin marginaalilla.
6. Olet vaihtamassa pankkia
Kuvitellaan, että olet syystä tai toisesta päättänyt vaihtaa pankkia esimerkiksi Nordeasta OP:lle tai toisin päin. Tämä voi olla hyvä tilanne kilpailuttaa olemassa olevaan asuntolainaan paremmat ehdot.
Pankit ovat valmiita kilpailemaan hyvistä asiakkaista, joten esitä asiasi siten, että olet ”mahdollisesti vaihtamassa pankkia”, jos pystyisit saamaan nykyiselle asuntolainallesi kilpailukykyiset ehdot.
Välillä pankit jopa toteavat, että asuntolainatarjouksen ehtona on päivittäisasioinnin siirtäminen kyseiseen pankkiin. Jos olit jo joka tapauksessa päättänyt tehdä sen, miksi et samalla yrittäisi hioa asuntolainastasi pois ylimääräisiä korkokuluja?
Huomioi nämä asiat ennen kuin kilpailutat vanhan asuntolainan
Tässä artikkelissa olemme edellä keskittyneet lähinnä asuntolainan marginaalin pienentämiseen. Muihinkin seikkoihin kannattaa silti kiinnittää huomiota vanhan asuntolainan kilpailutuksessa. Nykyistä pienempi marginaali ei nimittäin suoraan tarkoita säästöä.
- Asuntolainan järjestelypalkkio voi helposti olla jopa nelinumeroinen summa. Päinvastainen vaihtoehto puolestaan on se, että onnistut neuvottelemaan uuden asuntolainan kokonaan ilman avausmaksua. Pienempi marginaali ei välttämättä tuo säästöä, jos pankki rokottaa sinua isolla järjestelymaksulla.
- Säästöä voi syntyä myös lyhyempään viitekorkoon siirtymisellä. Useimmiten tämä tarkoittaa, että vaihdat asuntolainasi viitekoron 12 kuukauden euriborista esimerkiksi kuuden tai kolmen kuukauden euriboriin. Alla näkyvässä graafissa on esitetty 12, 6 ja 3 kuukauden euribor-viitekorkojen kehitys vuodesta 2013 vuoden 2023 kesäkuuhun. Huomaa, että pankki voi kuitenkin veloittaa viitekoron vaihdosta satojen eurojen maksun tai asettaa vaihtamisen ehdoksi marginaalin nostamisen. Ei ole kuitenkaan täysin ennenkuulumatonta, etteikö hyvä asiakas voisi saada vaihdettua viitekorkoaan ilman kuluja tai marginaalin nostoa. Lisätietoa aiheesta löydät esimerkiksi Talouselämän artikkelista.
- OP:lla asuntolaina kerryttää omistaja-asiakkaille bonuksia, jotka käytetään pankki- ja vakuutusasioinnin maksuihin. Tämäkin kannattaa huomioida, kun vertailet asuntolainoja.
- Myös asuntolainojen tilinhoitomaksuissa voi olla hienoisia eroja, jotka kannattaa tarkistaa. Yleensä pankki nappaa noin 2,50-5,00 euroa siitä, että asuntolainan kuukausierä veloitetaan automaattisesti lainanhoitotililtäsi.
- Asuntolainapankkia vaihtaessasi saatat tarvita isännöitsijäntodistusta, jonka tilaaminen voi maksaa muutamista kymmenistä euroista noin pariin sataan euroon.
Kuvalähde: Euribor-rates.eu
Jokainen tilanne, jossa vanha asuntolaina kilpailutetaan, on yksilöllinen. Kilpailutuksen lopputulos voi hyvin olla myös se, ettei mikään pankki pysty antamaan sinulle nykyistä parempaa asuntolainatarjousta.
Katsotaan kuitenkin seuraavaksi esimerkki siitä, millaista säästöä nykyisen asuntolainan kilpailutuksella saattaa hyvässä lykyssä syntyä.
Paljonko pankkien kilpailutus voi säästää rahaa?
Käytämme kuvitteellisena esimerkkinä Matti Möttöstä, jolla on asuntolainaa maksamatta 150 000 euroa. Matin asuntolainan korko muodostuu 12 kuukauden euriborista sekä marginaalista.
Euribor-viitekorko on tarkistettu 2.1.2023, jolloin se oli lukemissa 3,32. Marginaali puolestaan on 0,70, jolloin Matin asuntolainan korko on yhteensä 4,02 %.
Jäljellä oleva laina-aika on 18 vuotta ja lyhennystapana on annuiteetti. Annuiteetti tarkoittaa, että lähtötilanteessa maksat pankille samansuuruisen erän joka kuukausi.
Koron muuttuessa kuukausierä kuitenkin muuttuu, mutta laina-aika pysyy samana. 12 kuukauden euriboriin sidotun asuntolainan korko muuttuu vuoden välein euriborin liikkeiden mukaisesti.
Jos euribor ja marginaali pysyisivät edellä mainitulla tasolla koko laina-ajan, Matin takaisin maksama summa pankille olisi yhteensä noin 211 000 euroa. Matti maksaisi siis 18 vuoden aikana pankille korkokuluja noin 61 000 euroa.
Kuvitellaan kuitenkin, että vuodenvaihteessa 2023 Matti on kilpailuttanut asuntolainansa ja saanut tiputettua marginaalin 0,50 prosenttiin. Tällöin asuntolainan korko (euribor + marginaali) putoaa 3,82 prosenttiin.
Näillä luvuilla takaisin maksettava summa pankille olisi noin 207 660 euroa, jolloin korkokulut putoaisivat 3340 euroa. Vuositasolla säästöä syntyy muutama satanen.
Säästöpotentiaali voi olla huomattavasti mainittua isompi, jos:
- asuntolainaa on maksamatta enemmän kuin esimerkissä
- lainaneuvotteluissa asuntolainan ottaja on hyväksynyt pankin ensimmäisen tarjouksen
- lainanhakijan maksukyky on parantunut huomattavasti lainanottohetkestä.
Ei ole mitenkään ennenkuulumatonta, että vuosikausia sitten solmitun asuntolainasopimuksen marginaali putoaisi kilpailutuksen jälkeen esimerkiksi 0,30 prosenttiyksikköä.
- Testaa asuntolainalaskurilla itse, miten pienikin pudotus korossa vaikuttaa kokonaiskuluihin pitkällä laina-ajalla.
Näin kilpailutat asuntolainan
Mikään ei estä sinua ensin kysymästä suoraan nykyisestä asuntolainapankistasi, olisiko lainan ehdoissa tarkistamisen varaa. Usein pankki ei tähän kuitenkaan suostu – ainakaan, jos sinulla ei ole esittää yhtään kilpailevaa tarjousta.
Asuntolainahakemusten täyttäminen pankkien verkkosivuilla vie kymmenisen minuuttia, jos olet kerännyt kaikki tarvittavat tiedot valmiiksi. Yleensä lainahakemuksesta löytyy rastittavaksi vaihtoehto olemassa olevan asuntolainan kilpailuttaminen.
Voit toki myös soittaa pankkiin, mutta yleensä muut kuin nykyinen pankkisi pyytävät sinua täyttämään ensin lainahakemuksen verkossa.
Kerää vanhan asuntolainan kilpailutusta varten valmiiksi ainakin seuraavat tiedot:
- Tiedot kaikista tuloistasi. Varsinaiset palkkatodistukset voit kuitenkin lähettää yleensä vasta myöhemmässä vaiheessa.
- Asuntoa koskevat tiedot eli esimerkiksi sijainti, ostohinta ja arvio nykyisestä arvosta. Netistä löytyy runsaasti tietoa asuntojen hintojen kehityksestä postinumeroalueittain.
- Tiedot muista mahdollisista lainoistasi.
- Olemassa olevan asuntolainasi marginaali ja viitekorko sekä jäljellä oleva lainapääoma ja laina-aika.
- Nykyisen asuntolainasi vakuuksia koskevat tiedot (mikäli vakuutena on muu kuin asunto) sekä tiedot uusista mahdollisista vakuuksista.
Muista, että pankin ensimmäinen tarjous asuntolainan marginaalista on harvoin matalin mahdollinen. Edullisin asuntolaina ei siis välttämättä löydy heti ensimmäisellä kilpailutuskierroksella.
Lainahakemuksen täyttämisen jälkeen voit yleensä olla pankkeihin yhteydessä puhelimitse ja kysellä parempien lainaehtojen perään.
Katsotaan seuraavaksi, minkä pankkien välillä asuntolaina yleensä kilpailutetaan.
OP, Nordea, Danske Bank vai joku muu? Tässä pankit, joiden välillä voit kilpailuttaa asuntolainan
Valtaosa suomalaisista nostaa asuntolainansa OP:lta tai Nordealta, mutta muitakin vaihtoehtoja on.
Alla näet listauksen Suomessa toimivien pankkien ja pankkiryhmien markkinaosuuksista, kun mukaan on laskettu kotitalouksille myönnetyt asuntolainat.
Yhteensä kotitalouksien asuntolainakanta on Suomessa noin 110 miljardia euroa.
| Pankki |
Markkina- osuus |
| OP Ryhmä | 39 % |
| Nordea | 30 % |
| Danske Bank | 9 % |
| Säästöpankki- ryhmä |
5 % |
| Aktia | 4 % |
| S-Pankki | 4 % |
| Handelsbanken | 3 % |
| POP Pankki -ryhmä |
2 % |
| Oma Säästöpankki | 2 % |
| Ålandsbanken | 1 % |
| Hypo | 1 % |
Taulukon lähde: Suomen Pankin verkkosivut (vuodenvaihde 2023).
Edellä mainittujen pankkien lisäksi myös Svea ja Bluestep Bank myöntävät asuntolainoja suomalaisille. Kyseisten luotottajien kohderyhmänä ovat kuitenkin pääasiassa sellaiset asiakkaat, jotka eivät saa asuntolainaa perinteisistä pankeista esimerkiksi maksuhäiriömerkintöjen takia.
Lopuksi: Asuntolainavertailua kannattaa tehdä säännöllisin väliajoin
Vanhan asuntolainan kilpailutus on yleensä oiva keino säästää, jos lainan ottamisesta on jo vuosia aikaa, etkä ole koskaan kilpailuttanut sitä.
Säästöä syntyy yleensä nykyistä pienemmän asuntolainan marginaalin ansiosta, mutta myös viitekoron vaihto lyhyempään euriboriin voi olla tapa karsia lainakuluja.
Kiinnitä kuitenkin aina huomiota asuntolainan avausmaksuun sekä muihin mahdollisiin kuluihin, joita asuntolainapankin vaihtamisesta saattaa aiheutua.
Parhaassa tapauksessa et kuitenkaan joudu vaihtamaan pankkia lainkaan, vaan halvin asuntolaina kilpailutuksen jälkeen löytyy tutusta kotipankistasi.
Asuntolainojen vertailua kannattaa tehdä säännöllisesti – esimerkiksi noin viiden vuoden välein – jos sinusta vähänkään tuntuu siltä, että nykyisissä lainaehdoissa olisi parantamisen varaa.
- Katso myös: Euribor 12 kk ennuste vuosille 2024-2025