Mitä vaihtuvakorkoinen laina tarkoittaa?
Iso osa suomalaisten yksityishenkilöiden asuntolainoista, opintolainoista, kulutusluotoista tai luottokorttiveloista on vaihtuvakorkoisia. Tämä tarkoittaa, että lainan korko muuttuu säännöllisin väliajoin – esimerkiksi kolmen tai 12 kuukauden välein. Yleensä vaihtuvakorkoinen laina on sidottu euriboriin tai pankin omaan prime-korkoon.
Esimerkki vaihtuvakorkoisesta asuntolainasta
Heikki ottaa syyskuun 2023 alussa asuntolainaa pankistaan. Lainan korko on 12kk euribor + pankin marginaali 0,50 %.
Lainasopimusta solmittaessa 12 kuukauden euribor on lukemissa 4,06 %. Tällöin Pentin asuntolainan korko on ensimmäisen vuoden ajan 4,56 % (eli 4,06 + 0,50).
12 kuukauden kuluttua eli syyskuussa 2024 Pentin asuntolainan korko kuitenkin muuttuu euriborin liikkeiden mukaisesti.
Jos 12 kuukauden euribor on esimerkiksi laskenut lukemiin 3,50 %, Pentin asuntolainan korko on seuraavan 12 kuukauden ajanjakson ajan 4,00 % (eli 3,50 + 0,50).
Tätä tarkoittaa vaihtuvakorkoinen asuntolaina käytännössä.
Myös opintolainoissa 12 kuukauden euribor on hyvin yleinen viitekorko. Sen sijaan luottokorttien ja kulutusluottojen viitekorkona on tyypillisimmin kolmen kuukauden euribor.
Vuonna 2023 kolmen kuukauden euribor on kuitenkin yleistynyt myös asuntolainojen viitekorkona. Tällöin asuntolainan korko tarkistetaan kolmen kuukauden välein.
Euribor-korkojen (1 vko, 1kk, 3kk, 6kk ja 12kk) kehitystä ja tämänhetkisiä lukemia voit tarkastella Suomen Pankin verkkosivuilta.
Vaihtuvan koron vastakohta on kiinteä korko
Asuntolainassa tai muussa lainassa voi olla myös kiinteä korko. Kuten jo nimikin kertoo, kiinteäkorkoisen lainan korko ei sovitun korkojakson aikana muutu vaan se pysyy samana.
Kiinteä korko voi ulottua koko laina-ajalle, mutta korkojakso voi olla lyhyempikin. Esimerkiksi asuntolainoista puhuttaessa lainanhakija ja pankki voivat sopia, että ensimmäiset 3, 5 tai 10 vuotta lainassa on kiinteä korko. Tämän jälkeen sovitaan uudesta kiinteästä korkojaksosta tai lainan muuttumisesta vaihtuvakorkoiseksi.
Pankin kanssa voidaan myös sopia, että osa asuntolainasta sidotaan kiinteään korkoon ja osa vaihtuvaan korkoon, kuten esimerkiksi kolmen tai 12 kuukauden euriboriin.
Kumpi on parempi: kiinteä- vai vaihtuvakorkoinen asuntolaina?
Se riippuu, eikä vastausta voi tietää etukäteen.
Kuvitellaan, että Simo on ollut pankin kanssa asuntolainaneuvotteluissa tammikuussa 2022. Pankki on tarjonnut hänelle vaihtoehdoksi 1,20 prosentin kiinteää korkoa asuntolainan ensimmäiseksi kymmeneksi vuodeksi. Marginaali sisältyy kiinteään korkoon. Simo tarttuu tarjoukseen.
Simon naapuri Mikko sen sijaan ottaa samana ajankohtana itselleen 12 kuukauden euriboriin sidotun asuntolainan. 12 kuukauden euribor oli kyseisenä ajankohtana miinuksella, jolloin viitekoron arvona käytetään nollaa. Asuntolainasopimuksen ehtoihin on kirjattu, että viitekoron arvo on aina vähintään nolla.
Viitekoron päälle lisätään asuntolainan marginaali, joka Mikolla on 0,50 %.
Ensimmäisen vuoden ajan Mikko maksaa asuntolainastaan korkoa vain marginaalin eli 0,50 prosentin verran. Simon asuntolainan korko sen sijaan on 1,20 %.
Vuodenvaihteessa 2023 Mikon asuntolainan korko tarkistetaan. 12 kuukauden euribor on ampaissut vuodessa 3,30 prosenttiin, joten Mikon asuntolainan korko on seuraavan vuoden ajan 3,80 % (3,30 + 0,50).
Simo sen sijaan maksaa asuntolainastaan edelleen korkoa 1,20 % pitkälle tulevaisuuteen.
Simo voi onnitella itseään valittuaan asuntolainaansa kiinteän koron juuri ennen kuin euribor lähti nopeaan nousuun. Toisaalta kukaan ei voi tietää, millä tasolla euriborit ovat esimerkiksi viiden vuoden kuluttua.
Esimerkki voidaan toistaa myös päinvastaisena
Kuvitellaan, että otat kiinteäkorkoisen asuntolainan syksyllä 2023.
Euriborien nousun myötä myös kiinteän koron tarjoukset ovat tietysti nousseet. Pankki on valmis tarjoamaan sinulle asuntolainaa 4,00 prosentin kiinteällä korolla ensimmäiseksi 10 vuodeksi.
12 kuukauden euriboriin sidotun vaihtuvakorkoisen asuntolainan sen sijaan saisit noin 4,60 prosentin kokonaiskorolla (euribor + marginaali) ja korko tarkistetaan vuoden välein.
Jos euribor lähtee tulevina vuosina laskuun ja 12 kuukauden euribor vakiintuu esimerkiksi noin kahteen prosenttiin, kiinteä korko tulee kymmenen vuoden aikana kalliiksi.
Vaihtuvakorkoinen laina joustaa enemmän
Kiinteäkorkoisen lainan huono puoli voi olla myös joustamattomuus takaisinmaksussa.
Esimerkiksi lyhennysvapaat eivät välttämättä ole mahdollisia ja lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta voi joutua maksamaan pankille korvausta, jos korkotaso on madaltunut.
Alla suora lainaus Kilpailu- ja kuluttajaviraston verkkosivuilta:
”Luotonantaja saa periä korvauksen asuntoluoton ennenaikaisesta maksamisesta, jos luottoa on myönnetty yli 20 000 euroa ja luoton korko on kiinteä tai viitekoron määräytymisjakso on vähintään kolme vuotta.
Korvauksena luotonantaja saa periä enintään korkotason alenemisesta johtuvan tappion jäljellä olevalta kiinteäkorkoiselta luottojaksolta tai viitekoron määräytymisjaksolta.”
Katso esimerkkejä luopumismaksuista Nordean verkkosivuilta.