Millaisella korolla ja kuluilla saa lainaa sijoitusasuntoon tai arvopaperien hankkimiseen?
Tulon hankkimiseen haetun lainan eli sijoituslainan korko riippuu täysin siitä:
- mitä vakuuksia sijoituslainalle annetaan
- mistä tulonhankkimislaina haetaan
- kuka lainaa hakee
- kuinka suuresta summasta puhutaan.
Mitä pienempi lainasumma, sitä isompi on tyypillisesti myös korko. Jotkut pankit taas saattavat myöntää sijoituslainan paremmilla ehdoilla private banking- tai premium-asiakkailleen.
Sijoitusasuntolainoista puhuttaessa lainan korko taas on tavanomaisesti hieman isompi, jos lainaa hakee yksityishenkilön sijaan osakeyhtiö.
Lähteytettyjä esimerkkejä sijoituslainojen tavanomaisista korkotasoista
Vuodenvaihteen 2024 tienoilla yksityishenkilö voi saada sijoituslainaa vakuuksia vastaan noin 3,50 prosentin korolla, mutta tavanomaisesti korko on isompi. Ilman vakuuksia tulonhankkimislainan todellinen vuosikorko nousee käytännössä aina noin 10 prosentin tienoille ja siitä ylöspäin.
Katso alta esimerkkejä sijoittamiseen tarkoitettujen lainojen koroista ja kuluista. Tarkistathan ajantasaiset ehdot ja korkotasot aina suoraan palveluntarjoajien verkkosivustoilta.
- Osakevälittäjä Nordnet tarjoaa kaupankäyntiluottoa salkkuasi vastaan alimmillaan 3,55 prosentin todellisella vuosikorolla (Superluoton Kulta-taso). Jos Superluoton ehdot eivät täyty, todellinen vuosikorko on Nordnetin esimerkkilaskelmassa 4,96 prosenttia. Tämä tarkoittaisi, että 10 000 euron sijoituslainasta takaisin maksettava summa olisi yhden vuoden laina-ajalla 10 496 euroa.
- 12 kuukauden euribor-viitekorko oli joulukuun 2023 puolivälin paikkeilla noin 3,75 prosentissa. Kun viitekoron päälle lisätään marginaali, sijoitusasuntolainan korko nousee yleensä noin 4,25-5,00 prosenttiin. Marginaaliin vaikuttavat monet asiat, kuten esimerkiksi ostettava asuntokohde. Sijoitusasuntolainan korko voi toki olla myös kiinteä tai pankin omaan prime-korkoon sidottu. Ennusteiden perusteella euribor-korkojen odotetaan lähtevän hienoiseen laskuun vuoden 2024 aikana.
- Entäpä, jos haet hieman pienempää sijoituslainaa pankista vakuuksia vastaan? Taloustaito-lehden uutisoimassa (11/2023) vertailussa 20 000 euron vakuudellisen lainan todelliset vuosikorot vaihtelivat noin 7,00-9,00 prosentin tienoilla. Hyvä asiakas voi kuitenkin saada pankista tarjouksen myös matalammalla korolla.
- Ilman vakuuksia lainaa ei saa halvalla mistään. Esimerkiksi Nordea tarjoaa premium-asiakkailleen vakuudetonta joustoluottoa korkotasolla 3kk euribor + 2,90 prosentin marginaali. Kun päälle lisätään 12,50 euron kuukausittainen tilinhoitomaksu, esimerkkilaskelman todellinen vuosikorko on 9,60 prosenttia. Vakuudettomia kulutuslainoja vertailtaessa tämä tarjous on edullisimmasta päästä.
- Yritykselle pankki voi myöntää sijoituslainan myös kertalyhenteisenä bullet-lainana. Laina-aikana bullet-lainasta maksetaan korkoa, mutta lainaa ei lyhennetä. Varakkaiden yksityishenkilöidenkään kohdalla bullet-laina ei ole poissuljettu, mutta yleensä sille vaaditaan tavanomaista sijoituslainaa paremmat vakuudet.
Mikä kelpaa sijoituslainan vakuudeksi?
Sijoituslainan vakuus on tavanomaisesti:
- ostettava sijoitusasunto
- nykyinen asunto tai kesämökki
- osake- ja rahastosalkku.
Asunnon vakuusarvo on tyypillisesti noin 70-75 prosenttia asunnon markkina-arvosta. Loppuosuudelle tarvitset säästöjä tai muita vakuuksia.
Rahastojen ja pörssiosakkeiden vakuusarvot ovat pääsääntöisesti tätä selvästi pienemmät. Tarkka prosenttiosuus riippuu muun muassa pankista ja sijoitusten hajautusasteesta.
Jos esimerkiksi 100 000 euron sijoitusasunnon vakuusarvo on 70 000-75 000 euroa, tarvitset loppuosuudelle omaa rahaa tai muun omaisuusvakuuden.
Ostettava asuntokohde voi vaikuttaa vakuusarvoon huomattavasti. Helsingin keskustasta ostettava uusi yksiö on pankin silmissä vähäriskisempi kohde verrattuna muuttotappiopaikkakunnan huonokuntoiseen yksiöön.
Tulonhankkimislainan korko ja kulut ovat verovähennyskelpoisia
Sijoituslainan korot voi vähentää verotuksessa. Korkokulut vähennetään pääomatuloista. Jos pääomatuloja ei ole, syntyy alijäämä, josta 30 prosenttia vähennetään alijäämähyvityksenä ansiotulojen veroista. Alijäämähyvitykseen liittyy kuitenkin tiettyjä rajoituksia.
Tulonhankkimislainan verovähennysoikeudesta puhuttaessa on hyvä muistaa, että asuntolaina ja sijoitusasuntoa varten haettu tulonhankkimislaina ovat kaksi eri asiaa. Sijoitusasuntolainan korot ja kulut ovat vähennyskelpoisia, asuntolainan eivät.
Verovähennysoikeuden ratkaisee lainan todellinen käyttötarkoitus. Jos omaan asumiseen hankittu asunto jätetään myöhemmin vuokralle, lainan käyttötarkoitus muuttuu ja lainan korot voi jatkossa vähentää.
Suora lainaus verojuristilta Taloustaito-lehdestä:
”Asunnon käyttötarkoituksen muutoksen myötä muuttuu myös asunnon hankintaan aikanaan otetun velan käyttötarkoitus. Jos asunto on nyt annettu vuokralle, on laina vuokrauskäyttöön ottamisesta lähtien tulonhankkimislainaa.”
Lainan käyttötarkoituksen voi käydä muuttamassa OmaVerossa, jos asuntolaina on muuttunut tulonhankkimislainaksi. Näin tiedot menevät esitäytetylle veroilmoitukselle oikein.
Edellä kerrottu ei päde ASP-lainoihin, joita koskevat omat ehtonsa. ASP-asunnon vuokrausrajoitteet kuitenkin poistuvat, jos ASP-lainan muuttaa normaaliksi asuntolainaksi.
Muuttuvatko vanhan asuntolainan ehdot, jos asunto jätetään vuokralle?
Lähtökohtaisesti eivät muutu. Saatat kuitenkin joutua tilanteeseen, jossa otat uuden asunnon hankkimiseen uuden asuntolainan. Tällöin tulonhankkimislainaksi muuttuva vanha asuntolaina voi vaikuttaa siihen, paljonko uutta asuntolainaa sinulle voidaan myöntää.
Saatat myös joutua hakemaan muutosta aiemman lainan takaisinmaksuohjelmaan tai muihin ehtoihin. Tässä yhteydessä pankki voi asettaa lainaehtojen muuttamiselle tai uuden lainan myöntämiselle omia vaatimuksiaan.
Uutta asuntolainaa hakiessasi sinun täytyy joka tapauksessa antaa pankille tiedot nykyisistä lainasopimuksistasi.