Paljonko asuntolainan korko on tällä hetkellä ja miten korko määräytyy?
Suuri osa suomalaisten uusista asuntolainoista on sidottu euribor-viitekorkoon eli kolmen, kuuden tai 12 kuukauden euriboriin. Tällöin asuntolainan korko muodostuu euriborista ja pankin veloittamasta asiakaskohtaisesta marginaalista. Marginaali on se osa korosta, jolla pankki saa voittoa ja jolla se säätelee lainan myöntämisestä aiheutuvaa riskiä.
Maalis-huhtikuun taitteessa 2024 euribor-korot olivat noin 3,65-3,90 prosentissa. Kun tähän lisätään asuntolainan marginaali, varsin monilla suomalaisilla asuntolainan korko on tällä hetkellä noin 4,00-5,00 prosenttia.
Ennusteiden perusteella euribor-korkojen uskotaan kuitenkin laskevan, joten vuoden 2024 aikana asuntolainojen korot saattavat tippua 3,00-4,00 prosentin tasolle. Maaliskuussa tutkimuspalvelu Bloomberg ennakoi, että vuoden 2024 syksyyn mennessä 12 kuukauden euribor voi olla noin kolmessa prosentissa.
Miten asuntolainan korko muodostuu?
- Jos otat 12 kuukauden euriboriin sidotun asuntolainan huhtikuun 2024 alussa, sen korko koostuu ensimmäisen 12 kuukauden ajan noin 3,70 prosentin viitekorosta sekä marginaalista. Koron päälle pankki voi veloittaa muutaman euron kuukausittaiset tilinhoitokulut sekä sopimusmaksun. Kaikki kulut yhdessä muodostavat asuntolainan todellisen vuosikoron.
- Jos sinulla on jo tällä hetkellä 12 kuukauden euriboriin sidottu asuntolaina, sen korko tarkistetaan vuoden välein. Kolmen kuukauden euriboriin sidotun lainan korko puolestaan muuttuu neljännesvuosittain. Voit katsoa verkkopankista, koska oman asuntolainasi seuraava koronmääräytymispäivä on.
3, 6 ja 12 kuukauden euriborien tämän päivän tilanteet voit tarkistaa Suomen Pankin verkkosivuilta.
Esimerkki asuntolainan koron tarkistuksesta
Otit 12 kuukauden euriboriin sidotun asuntolainan 1. tammikuuta 2023. Vuoden euribor oli tuolloin lukemissa 3,30 % ja asuntolainasi marginaali on 0,50 %.
Asuntolainasi korko on ensimmäisen 12 kuukauden ajan 3,30 + 0,50 = 3,80 %.
Euribor-koron muutoksista riippumatta asuntolainan korko pysyy 3,80 prosentissa vuoden 2024 tammikuuhun asti. Tuolloin asuntolainasi korko tarkistetaan, ja se muuttuu euriborin liikkeiden mukaisesti.
Jos euribor on kyseisenä ajankohtana esimerkiksi lukemissa 3,50 %, asuntolainan korko on seuraavan vuoden ajan 4,00 % (eli viitekorko 3,50 % + marginaali 0,50 %).
Marginaali on asiakaskohtainen, eikä se laina-aikana lähtökohtaisesti muutu miksikään, ellet itse lähde neuvottelemaan lainaehtoja uusiksi pankin kanssa.
Kauppalehden mukaan vuotta lyhyemmät euribor-korot (1 kk, 3 kk ja 6 kk) ovat viime aikoina kasvattaneet suosiotaan asuntolainan viitekorkona.
Suomen Pankki kertoo, että noin puolet uusista asuntolainasopimuksista oli sidottu vuoden euriboriin heinäkuussa 2023. Vielä vuotta aiemmin vastaava prosenttiosuus oli yli 90.
Kaikkia asuntolainoja ei ole sidottu euribor-viitekorkoon. Lainan korko voi olla myös kiinteä tai vaihtoehtoisesti viitekorkona voidaan käyttää pankin omaa prime-korkoa.
Termit tutuiksi:
Millainen on euribor-korkojen ennuste lähivuosille?
Lue tuoreempi artikkeli aiheesta: Euribor ennuste vuosille 2024-2025: Viisi näkemystä asiantuntijoilta
12 kuukauden euribor nousi plussan puolelle huhtikuun puolivälissä 2022. Sitä ennen vuoden euribor oli ollut yhtäjaksoisesti negatiivinen alkuvuodesta 2016 lähtien.
Syiksi euriborin nousulle on tarjottu muun muassa inflaatiopaineita, sodan tuomaa epävarmuutta sekä Euroopan keskuspankin kiristynyttä rahapolitiikkaa.
Nollarajan puhkaisusta kertovassa Ylen artikkelissa Danske Bankin pääekonomisti odottaa euriborien nousun jatkuvan.
Asuntorahoitukseen erikoistuneen luottolaitos Hypon pääekonomisti puolestaan totesi helmikuussa Iltalehdelle, että markkinaennusteiden mukaan korkojen odotetaan tasaantuvan noin yhden prosentin paikkeille.
Kuten nyt on nähty, näin ei käynyt.
Joulukuussa OP:n, Nordean ja Handelsbankenin asiantuntijat ennakoivat Taloussanomien artikkelissa 12 kuukauden euriborin nousevan noin 3,50 prosentin tuntumaan vuoden 2023 puoliväliin mennessä. Tammikuussa Ylen artikkelissa maalailtiin noin neljän prosentin lukemia.
Monilla asuntovelallisilla kuukausittaiset lainanhoitokulut ovat viimeisimmän korontarkistuksen yhteydessä kasvaneet merkittävästi.
Käytännössä korkojen nousun ei vielä pitäisi keikauttaa asuntovelallisten lainanhoitokykyä, sillä pankit stressitestaavat asuntolainan ottajat kuuden prosentin korolla. Toisaalta myös yleinen hintataso on noussut samaan aikaan korkojen nousun kanssa, mikä vaikuttaa asuntovelallisten lainankantokykyyn.
Asuntovelalliset ovat voineet suojautua korkojen nousua vastaan pankkien tarjoamilla korkosuojausvaihtoehdoilla.
Korkokatto on korkojen nousua vastaan otettava vakuutus, joka määrittää korolle maksimitason. Asuntolainan korko ei tällöin voi nousta sovittua rajaa ylemmäksi, vaikka euribor-korko ampaisisi rajuun nousuun.
Korkojen nousuun olet voinut varautua myös säästämällä tai sijoittamalla. Tällöin sinulta löytyy asuntolainan kuukausierän maksamiseen enemmän puskuria, jos korot lähtevät ennakoitua jyrkempään nousuun.
Miten euriborien nousu vaikuttaa asuntolainan kuukausierään?
Jos asuntolainasi lyhennystapa on muuttuva annuiteetti, kuukausittaisen maksuerän koko muuttuu viitekoron liikkeiden mukaisesti. Tällöin korkojen nousu nostaa asuntolainan maksuerää. Laina-aika pysyy muuttumattomana.
Sen sijaan kiinteissä tasaerissä lyhennettävän asuntolainan kuukausierät pysyvät samansuuruisina, mutta korkojen nousu venyttää laina-aikaa pidemmäksi.
Asuntolainalaskurilla voit itse arvioida, miten korkotason nousu vaikuttaisi annuiteettilainan kuukausierään ja kokonaiskuluihin.
Otetaan kuitenkin ensin suuntaa-antava esimerkki.
Otat 150 000 euron asuntolainan, jonka korko (viitekorko + marginaali) on 0,60 %. Laina-aika on 20 vuotta ja lyhennystapa muuttuva annuiteetti.
Maksat lainasi takaisin kuukauden välein samansuuruisissa maksuerissä. Näillä luvuilla maksaisit lainastasi takaisin pankille yhteensä 159 217 euroa. Kuukausierän suuruus on 663,41 euroa.
Oletuksena on, että korko pysyy koko laina-ajan samana.
Jos vastaava esimerkki toistettaisiin 4 prosentin korolla, takaisin maksettava summa olisi 218 153 euroa ja kuukausierän suuruus 908,97 euroa.
Arvioi asuntolainan kuluja eri korkotasoilla
Laske asuntolainan kulut ja kuukausierä
Maksat lainasta takaisin
| Todellinen vuosikorko | |
| Kuukausierän suuruus | |
| Korkokulut | |
| Tilinhoitokulut | |
| Järjestelypalkkio | |
| Maksuerien määrä |
Laskurin antama tulos on muodostettu olettaen, että:
- maksat asuntolainaa pois kuukauden välein
- lainan lyhennystapa on annuiteetti
- lainan korko pysyy koko ajan samana.
Laskurin avulla näet, miten lainan kokonaiskulut muuttuvat erilaisilla korkotasoilla.
Voit hyödyntää Ylen laskuria, jos asuntolainasi lyhennystapa on annuiteetin sijaan kiinteä tasaerä tai tasalyhennys.
Annuiteettilainassa koron nousu ei pidennä laina-aikaa. Sen sijaan maksuerän koko muuttuu, mutta laina-aika pysyy alkuperäisenä.
Mitkä asiat vaikuttavat asuntolainan marginaaliin?
Asuntolainan marginaali on asiakaskohtainen. Pääsääntöisesti marginaali on sitä pienempi, mitä vähäriskisemmäksi pankki asuntolainasi arvioi.
Asuntolainan marginaaliin vaikuttavat muun muassa:
- Maksukykysi. Jos sinulla on korkeat säännölliset tulot ja pienet menot, olet pankin näkökulmasta hyvin vähäriskinen asiakas.
- Varallisuutesi. Pankin riski pienenee edelleen, jos sinulla on asettaa ostettavan asunnon lisäksi jotain muuta omaisuuttasi asuntolainasi vakuudeksi.
- Ostettava kohde. Jos ostat yksiön hyvin hoidetusta taloyhtiöstä Helsingin keskustasta, pankki voi olettaa asunnon säilyttävän hyvin arvonsa. Tämä tekee lainasta pankille vähäriskisemmän, koska ostettava asunto on lainasi vakuutena. Isoissa kaupungeissa ja hyvin hoidetuissa kohteissa marginaalit ovat tyypillisesti keskitasoa pienempiä.
- Pankkien välinen kilpailu. Pankkien tarjoamissa marginaaleissa voi olla isojakin eroja yksittäisen asiakkaan välillä. Siksi asuntolainatarjous kannattaa kysyä myös muualta kuin tutusta kotipankista. Kilpailevat pankit saattavat kuitenkin tilanteesta riippuen vaatia, että asuntolainan myöntäminen tai tarjottu marginaali edellyttäisi myös muun pankkiasioinnin siirtämistä heille.
Marginaali on aina neuvoteltavissa. Pankin ensimmäisestä tarjouksesta voi hyvin löytyä joustamisen varaa.
Myös vanhan asuntolainan kilpailutus voi osoittautua kannattavaksi, jos esimerkiksi taloudellinen tilanteesi on selvästi parantunut lainanottohetkestä.
Lue myös: 10 tärppiä asuntolainan kilpailutukseen (Verrattu.fi)
Marginaalin lisäksi huomiota kannattaa kiinnittää myös asuntolainan muihin kuluihin, kuten esimerkiksi avausmaksuun ja kuukausittaisiin laskutuslisiin. Niistäkin voi kertyä yhdessä merkittävä summa.
Huomioi, että korkosuojauksen ottaminen asuntolainaan voidaan pankista riippuen veloittaa osana lainan marginaalia. Tällöin korkosuojatun asuntolainan marginaali on suurempi kuin ilman korkosuojausta.
Paljonko on asuntolainan marginaali vuonna 2024?
Asuntolainan marginaali vuodenvaihteen 2024 kieppeillä on tavanomaisesti noin 0,50-0,80 prosenttia. Isoissa kaupungeissa ja kasvukeskuksissa asuntolainan voi saada tätä pienemmälläkin marginaalilla.
Marginaali vaihtelee asiakaskohtaisesti muun muassa lainanhakijan maksukyvystä sekä ostettavasta kohteesta riippuen.
- Etua.fi:n mukaan asuntolainojen marginaalit liikkuivat maaliskuussa 2024 noin 0,60-0,80 prosentin välimaastossa. Järin suuria muutoksia ei ole nähty viimeisimmän vuoden aikana.
- Taloustaito-lehden säännöllisissä vertailuissa asuntolainojen marginaalit ovat viime aikoina liikkuneet noin 0,50-0,80 prosentissa.
- Helsingin Sanomien artikkelissa (02/2023) toimittaja kysyi asuntolainatarjousta Helsingissä sijaitsevan asunnon ostamiseen. Pankkien lainatarjousten marginaali noin 200 000 euron lainalle vaihteli 0,40-0,80 prosentin välillä. Juttu on maksumuurin takana.
- Aamulehti kysyi reilu vuosi sitten pankeilta asuntolainatarjouksia Tampereella sijaitsevaan 250 000 euron rivitaloasuntoon. Pankkien tarjoamat marginaalit vaihtelivat 0,50-0,70 prosentin välillä. Tarjoukset olivat jotakuinkin samalla tasolla kuin vuotta aiemmin toteutetussa vastaavassa kyselyssä.
- Selvitysten perusteella euriboriin sidotut asuntolainat ovat viime vuosina olleet kuluiltaan edullisempia verrattuna kiinteäkorkoisiin tai pankkien omiin prime-korkoihin sidottuihin asuntolainoihin.
Yllä linkattujen vertailujen perusteella järin suuria muutoksia asuntolainojen marginaaleihin ei vuoden 2024 aikana todennäköisesti ole tulossa.