Asuntolainan korko nyt – vertaile marginaaleja ja muita kuluja

Normaali korko uudelle asuntolainalle vuoden 2026 alussa on noin 2,40-3,00 prosenttia

Suurin osa suomalaisten uusista asuntolainoista on sidottu euribor-viitekorkoon eli yleisimmin kolmen, kuuden tai 12 kuukauden euriboriin. Tällöin asuntolainan korko muodostuu vaihtuvasta euribor-korosta ja pankin veloittamasta asiakaskohtaisesta marginaalista. Marginaali on se osa korosta, jolla pankki saa voittoa ja jolla se säätelee lainan myöntämisestä aiheutuvaa riskiä.

Vuoden 2026 alussa euribor-korot olivat noin 2,00-2,25 prosentissa. Kun päälle lisätään asuntolainan marginaali, varsin monilla suomalaisilla uuden asuntolainan korko on tällä hetkellä noin 2,40-3,00 prosenttia.

Asuntolainan marginaali täsmentyy aina asiakaskohtaisesti muun muassa lainanhakijan maksukyvyn, ostettavan asuntokohteen ja mahdollisten lisävakuuksien perusteella. Mitä vähäriskisempää lainan myöntäminen on pankille, sitä matalampi marginaali yleensä on. Ei ole olemassa yksittäistä pankkia, josta löytyisi halvin marginaali jokaiselle asuntolaina-asiakkaalle.

Vertailu asuntolainan muista mahdollisista kuluista koron lisäksi

Esimerkit poimittiin pankkien yleisistä palveluhinnastoista 2.10.2025. Osa kuluista, kuten asuntolainan järjestelypalkkio eli toimitusmaksu tai viitekoron vaihdosta perittävä palkkio voivat olla neuvoteltavissa asiakaskohtaisesti, joten hinnastot ovat suuntaa antavia.

Pankit on lueteltu markkinaosuuksien mukaisessa järjestyksessä. OP Ryhmän, Nordean, Danske Bankin, S-Pankin, Säästöpankkiryhmän ja Aktian markkinaosuus suomalaisten kotitalouksien asuntolainoista on Suomen Pankin tilastojen mukaan yhteensä yli 90 prosenttia.

Asuntolainan järjestelypalkkio	Esimerkkejä muista kuluista
OP Asuntolaina Järjestelypalkkio 0,40 %, kuitenkin minimissään 300 €. Korotus järjestelypalkkioon on 100 €, jos lainaan tulee vieras vakuus tai takaus, ei koske ASP-lainoja.	Asuntolainan maksuerän automaattinen veloitus lainanhoitotililtä 2,50 € per kerta. Muutos lainan maksusuunnitelmaan 150 €. Viitekoron tai marginaalin muuttaminen 200 €. Muutos lainan maksuerän eräpäivään, lainanhoitotiliin tai muu pieni muutos 50 €.
Nordea Asuntolaina Järjestelypalkkio 0,40 %, kuitenkin minimissään 300 €. Korotus järjestelypalkkioon on 100 €, jos lainaan tulee vieras vakuus tai takaus, ei koske ASP-lainoja.	Asuntolainan maksuerän automaattinen veloitus lainanhoitotililtä 2,50 € per kerta. Maksuohjelman muutos verkko- tai mobiilipankin kautta 150 €. Viitekoron vaihtaminen mobiili- tai verkkopankissa 200 €. Kaupanteko konttorissa, kun asiakas ottaa lainan 150 €.
Danske Bank Asuntolaina Järjestelypalkkio 0,60 %, kuitenkin minimissään 300 €. Korotus järjestelypalkkioon on 100 €, jos lainaan tulee vieras vakuus tai takaus, ei koske lainoja, joissa on valtiontakaus.	Asuntolainan maksuerän automaattinen veloitus lainanhoitotililtä 2,70 € per kerta. Muutos eräpäivään tai muu vähäinen muutos korkokauden vaihtuessa vähintään 100 €. Laina-aikaa, lyhennystapaa, hinnoittelua tai muuta asiaa koskeva merkittävä muutos vähintään 200 €. Velkakirjan siirto asiakkaan pyynnöstä toiseen pankkiin 250 €.
S-Pankki Asuntolaina Järjestelypalkkio 2,00 % lainan määrästä, kuitenkin vähintään 500 € / 1 vakuus ja 700 € / useampi vakuus.	Maksuerän veloitus lainanhoitotililtä 2,50 €. Asiakkaan itse tekemä maksusuunnitelman muutos verkkopankissa 150 €. Viitekoron muutos korontarkistuspäivänä tai lainaa tai vakuuksia koskeva muutos 200 €. Marginaalin muutos 150 €. Vähäiset muutokset, kuten eräpäivän tai veloitustilin vaihto on verkkopankin kautta tehtynä maksuton.
Säästöpankki Asuntolaina Järjestelypalkkio alkaen 550 €, korotus 100 € per takaaja tai vierasvelkapantti. Hintaesimerkit on poimittu Nooa Säästöpankin hinnastosta. Hinnat voivat poiketa toisistaan pankista riippuen.	Lainan maksuerän automaattinen veloitus tililtä 2,50 €. Maksusuunnitelman muutos alkaen 150 €. Viitekoron muutos korontarkistuspäivänä 150 € tai kesken viitekorkojakson 250 €. Eräpäivän, lainanhoitotilin tai lainan maksutavan muutos 50 € per muutos.
Aktia Asuntolaina Järjestelypalkkio alkaen 400 €. Korotus 125 € per vierasvelkapantti tai henkilötakaaja.	Maksuerän veloitus lainanhoitotililtä 2,90 €. Muutos lyhennystapaan tai maksusuunnitelmaan verkkopankissa tehtynä 150 €. Viitekoron vaihtaminen korontarkistuspäivänä vähintään 200 €. Lainanhoitotilin tai eräpäivän muutos verkkopankissa tehtynä 0 €.

Asuntolainojen vertailussa kannattaa huomioida nämäkin asiat:

• OP:lla asuntolaina kerryttää asiakasomistajille bonuksia.
• Nordean uusiin asuntolainoihin kuuluu automaattisesti maksuton LyhennysJousto.
• Danske Bank tarjoaa asuntolainaetuja Akavan jäsenliiton jäsenille.

Myös muita kuin taulukossa mainittuja maksuja voidaan soveltaa. Täydelliset hinnastot löydät pankkien verkkosivuilta.

 

Miten asuntolainan korko muodostuu?

• Jos otat 12 kuukauden euriboriin sidotun asuntolainan tammikuun alussa 2026, sen korko koostuu ensimmäisen 12 kuukauden ajan noin 2,25 prosentin viitekorosta sekä asiakaskohtaisesta marginaalista (yleensä 0,40-0,70 %). Koron päälle pankki voi veloittaa muutaman euron kuukausittaiset tilinhoitokulut sekä sopimusmaksun. Kaikki kulut yhdessä muodostavat asuntolainan todellisen vuosikoron, jonka voit selvittää laskurin avulla.
• Jos sinulla on jo tällä hetkellä 12 kuukauden euriboriin sidottu asuntolaina, sen korko tarkistetaan vuoden välein. Kolmen kuukauden euriboriin sidotun lainan korko puolestaan muuttuu neljännesvuosittain. Voit katsoa verkkopankista, koska oman asuntolainasi seuraava koronmääräytymispäivä on.

3, 6 ja 12 kuukauden euriborien tämän päivän tilanteet voit tarkistaa Suomen Pankin verkkosivuilta. Yhden kuukauden euribor on asuntolainan viitekorkona harvinaisempi, eikä pankki välttämättä tarjoa sitä lainkaan vaihtoehdoksi.

Esimerkki asuntolainan koron tarkistuksesta

Otit 12 kuukauden euriboriin sidotun asuntolainan 1. elokuuta 2025. Vuoden euribor oli tuolloin lukemissa 2,15 % ja asuntolainasi marginaali on 0,55 %.

Asuntolainasi korko on ensimmäisen 12 kuukauden ajan 2,15 + 0,55 = 2,70 %.

Euribor-koron muutoksista riippumatta asuntolainan korko pysyy 2,70 prosentissa vuoden 2026 elokuuhun asti. Tuolloin asuntolainasi korko tarkistetaan, ja se muuttuu euriborin liikkeiden mukaisesti.

Jos euribor olisi kyseisenä ajankohtana esimerkiksi lukemissa 2,00 %, asuntolainan korko on seuraavan vuoden ajan 2,55 % (eli viitekorko 2,00 % + marginaali 0,55 %).

Marginaali on asiakaskohtainen, eikä se laina-aikana lähtökohtaisesti muutu miksikään, ellet itse lähde neuvottelemaan lainaehtoja uusiksi pankin kanssa.

Vuotta lyhyemmät euribor-korot (1 kk, 3 kk ja 6 kk) ovat viime aikoina kasvattaneet suosiotaan asuntolainan viitekorkona. Suomen Pankki kuitenkin kertoi taannoin, että yhä noin kolme neljästä uudesta asuntolainasopimuksesta on sidottu vuoden euriboriin. Vielä joitakin vuosia sitten vastaava prosenttiosuus oli yli 90.

Aivan kaikkia asuntolainoja ei ole sidottu euribor-viitekorkoon. Lainan korko voi olla myös kiinteä tai vaihtoehtoisesti viitekorkona voidaan käyttää pankin omaa prime-korkoa.

 

Mihin suuntaan euribor-korot ovat menossa?

Joulukuun alussa arvioitiin, että 12 kuukauden euribor olisi kesällä 2026 noin 2,30 prosentin paikkeilla. Kolmen kuukauden euribor olisi ennusteen mukaan vastaavana ajankohtana noin 2,20 prosenttia.

Lue tuoreempi artikkeli aiheesta: Euribor-ennuste vuodelle 2026

 

Miten euriborien nousu tai lasku vaikuttaa asuntolainan kuukausierään?

Jos asuntolainasi lyhennystapa on muuttuva annuiteetti, kuukausittaisen maksuerän koko muuttuu viitekoron liikkeiden mukaisesti. Tällöin korkojen nousu nostaa asuntolainan maksuerää. Laina-aika pysyy muuttumattomana.

Sen sijaan kiinteissä tasaerissä lyhennettävän asuntolainan kuukausierät pysyvät samansuuruisina, mutta korkojen nousu venyttää laina-aikaa pidemmäksi.

Asuntolainalaskurilla voit itse arvioida, miten korkotason nousu vaikuttaisi annuiteettilainan kuukausierään ja kokonaiskuluihin.

Otetaan kuitenkin ensin suuntaa-antava esimerkki.

Otat 150 000 euron asuntolainan, jonka korko (viitekorko + marginaali) on 3,00 %. Laina-aika on 20 vuotta ja lyhennystapa muuttuva annuiteetti.

Maksat lainasi takaisin kuukauden välein samansuuruisissa maksuerissä. Näillä luvuilla maksaisit lainastasi takaisin pankille yhteensä 199 655 euroa. Kuukausierän suuruus on 831,90 euroa.

Oletuksena on, että korko pysyy koko laina-ajan samana.

Jos vastaava esimerkki toistettaisiin 2 prosentin korolla, takaisin maksettava summa olisi 182 118 euroa ja kuukausierän suuruus 758,83 euroa.

 

Arvioi asuntolainan kuluja eri korkotasoilla

 

Laskurin antama tulos on muodostettu olettaen, että:

• maksat asuntolainaa pois kuukauden välein
• lainan lyhennystapa on annuiteetti
• lainan korko pysyy koko ajan samana.

Laskurin avulla näet, miten lainan kokonaiskulut muuttuvat erilaisilla korkotasoilla.

Voit hyödyntää Ylen laskuria, jos asuntolainasi lyhennystapa on annuiteetin sijaan kiinteä tasaerä tai tasalyhennys.

Annuiteettilainassa koron nousu ei pidennä laina-aikaa. Sen sijaan maksuerän koko muuttuu, mutta laina-aika pysyy alkuperäisenä.

 

Mitkä asiat vaikuttavat asuntolainan marginaaliin?

Asuntolainan marginaali on asiakaskohtainen. Pääsääntöisesti marginaali on sitä pienempi, mitä vähäriskisemmäksi pankki asuntolainasi arvioi.

Asuntolainan marginaaliin vaikuttavat muun muassa:

• Maksukykysi. Jos sinulla on korkeat säännölliset tulot ja pienet menot, olet pankin näkökulmasta hyvin vähäriskinen asiakas.
• Varallisuutesi. Pankin riski pienenee edelleen, jos sinulla on asettaa ostettavan asunnon lisäksi jotain muuta omaisuuttasi asuntolainasi vakuudeksi.
• Ostettava kohde. Jos ostat yksiön hyvin hoidetusta taloyhtiöstä Helsingin keskustasta, pankki voi olettaa asunnon säilyttävän hyvin arvonsa. Tämä tekee lainasta pankille vähäriskisemmän, koska ostettava asunto on lainasi vakuutena. Isoissa kaupungeissa ja hyvin hoidetuissa kohteissa marginaalit ovat tyypillisesti keskitasoa pienempiä.
• Pankkien välinen kilpailu. Pankkien tarjoamissa marginaaleissa voi olla isojakin eroja yksittäisen asiakkaan välillä. Siksi asuntolainatarjous kannattaa kysyä myös muualta kuin tutusta kotipankista. Kilpailevat pankit saattavat kuitenkin tilanteesta riippuen vaatia, että asuntolainan myöntäminen tai tarjottu marginaali edellyttäisi myös muun pankkiasioinnin siirtämistä heille.

Marginaali on aina neuvoteltavissa. Pankin ensimmäisestä tarjouksesta voi hyvin löytyä joustamisen varaa.

Myös vanhan asuntolainan kilpailutus voi osoittautua kannattavaksi, jos esimerkiksi taloudellinen tilanteesi on selvästi parantunut lainanottohetkestä.

Marginaalin lisäksi huomiota kannattaa kiinnittää myös asuntolainan muihin kuluihin, kuten esimerkiksi avausmaksuun ja kuukausittaisiin laskutuslisiin. Niistäkin voi kertyä yhdessä merkittävä summa. Myös avausmaksu voi olla neuvoteltavissa oleva kulu.

Huomioi, että korkosuojauksen ottaminen asuntolainaan voidaan pankista riippuen veloittaa osana lainan marginaalia. Tällöin korkosuojatun asuntolainan marginaali on suurempi kuin ilman korkosuojausta.

 

Paljonko on asuntolainan marginaali vuonna 2026?

Asuntolainan marginaali vuonna 2026 on yleensä noin 0,50-0,80 prosenttia. Isoissa kaupungeissa ja kasvukeskuksissa asuntolainan voi saada tätä pienemmälläkin marginaalilla. Marginaali vaihtelee asiakaskohtaisesti muun muassa lainanhakijan maksukyvystä sekä ostettavasta kohteesta riippuen.

• Etua.fi:n mukaan asuntolainojen marginaalit liikkuivat vuodenvaihteessa 2026 noin 0,60-0,80 prosentin välimaastossa. Järin suuria muutoksia ei ole nähty viimeisimmän vuoden aikana. Varsinkin isommissa kaupungeissa tätä paremmat marginaalit ovat hyvin yleisiä.
• Taloustaito-lehden säännöllisissä vertailuissa asuntolainojen marginaalit ovat viime aikoina liikkuneet noin 0,50-0,80 prosentissa.

Edeltävien vertailujen perusteella järin suuria muutoksia asuntolainojen marginaaleihin ei vuoden 2026 aikana ole todennäköisesti tulossa.